Renouveler le bail commercial

Le titulaire d’un bail commercial bénéficie du statut protecteur des baux commerciaux qui lui confère, à son terme, un droit au renouvellement de son bail ou à défaut, à une indemnité d’éviction. Ce droit assure la protection de l’activité professionnelle du locataire dit preneur / locataire qui exploite son fonds commercial, artisanal ou industriel, via ce bail.

 

Pour rappel, un bail commercial est un contrat de location entre un bailleur et un locataire lui permettant d’exploiter son fonds. En effet, pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire doit impérativement exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

 

Initialement, le bail est conclu pour une durée minimale de 9 ans sauf contrat de bail dérogatoire ou saisonnier. Qu’en est-il de son renouvellement ?

 

 

Le droit au renouvellement du bail commercial

 

Les conditions du renouvellement du bail commercial

 

Afin d’être titulaire du droit au renouvellement, le locataire doit exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle et être titulaire d’un bail commercial. En effet, celui qui exerce ces activités dans un local commercial qui ne peut faire l’objet d’un bail commercial ne bénéficiera pas de ce droit.

 

De plus, il doit au moment du renouvellement, être toujours immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM).

 

Enfin, il doit avoir effectivement exploité le fonds, dont il est impérativement propriétaire, au cours des 3 dernières années précédant le terme du bail, sauf motif légitime. À noter qu’en cas de cession du fonds qui comprend le droit au bail, le cessionnaire peut bénéficier de l’exploitation par le cédant pour le calcul des trois années nécessaires au droit au renouvellement.

 

Enfin, toutes les clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement sont réputées non écrites.

 

La mise en œuvre du renouvellement du bail commercial

 

Le renouvellement à l’initiative du bailleur

 

Généralement, c’est le bailleur qui sera à l’initiative du renouvellement et il dispose de plusieurs possibilités.

 

Il peut soit donner congé au preneur avec offre de renouvellement du bail, soit faire une simple demande de renouvellement, dans le délai de 6 mois avant le terme du bail initial ou à tout moment pendant la tacite prolongation. Le locataire pourra accepter ou refuser cette offre, voir accepter l’offre, mais contester la fixation du prix (voir ci-après).

 

Le renouvellement à l’initiative du locataire

 

À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande par acte d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il doit le faire dans un délai de 6 mois précèdent le terme du bail commercial initial ou à tout moment en cas de tacite prolongation.

 

La demande doit reproduire, à peine de nullité, la mention suivante : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

 

Ainsi, le bailleur pourra soit accepter purement et simplement, soit accepter en faisant connaître le loyer qu’il propose, soit refuser. Il devra le faire dans un délai de 3 mois faute de quoi, il sera considéré avoir accepté le renouvellement.

 

S’il est renouvelé, le bail repartira pour une durée minimum de 9 ans dans les mêmes conditions que l’ancien bail et à compter de l’expiration de l’ancien bail.

 

Le refus du renouvellement par le bailleur

 

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, mais cette possibilité est strictement encadrée afin de protéger les intérêts du chef d’entreprise dont l’exploitation du local assure l’exercice de son activité professionnelle.

 

Il peut le faire soit en refusant la demande formulée par le locataire, soit en lui donnant directement congé sans offre de renouvellement.

 

Lors de ce refus, le bailleur, doit à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

 

Ainsi, dans ce cas, le congé doit contenir les motifs pour lesquels il entend refuser le renouvellement du bail. S’il dispose d’un motif légitime, le bailleur n’aura pas à verser une indemnité d’éviction au locataire. Le Code de commerce énumère les motifs légitimes :

 

• Motif grave ou légitime à l’encontre du locataire. S’il s’agit d’une inexécution ou du défaut d’exploitation du fonds, ce motif ne peut être invoqué qu’après mise en demeure du bailleur ;

 

• En cas de démolition partielle ou totale résultant d’un état d’insalubrité reconnue par les autorités administratives ;

 

• Pour habiter ou faire habiter son conjoint, ses ascendants ou descendants, dans les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux, seulement s’il n’en dispose pas. Le propriétaire devra y habiter dans les 6 mois de l’éviction et pour une durée de 6 ans minimum, faute de quoi, une indemnité d’éviction sera due au preneur.

 

Dans tous les cas, l’éviction n’est pas possible si elle cause un trouble grave à l’exploitation du fonds ou lorsque les locaux d’habitation et commerciaux forment un tout indivisible. Elle ne sera également pas possible si les locaux sont affectés à un usage d’hôtel ou hospitalier, d’enseignement ou de location en meublé.

 

S’il n’y a pas de motif légitime, le locataire est fondé à demander une indemnité d’éviction au bailleur afin de réparer le préjudice subi par le défaut de renouvellement. À noter que le montant de cette indemnité peut être très important.

 

Aussi, dans certains cas, le bailleur devra, même en présence d’un motif légitime, verser au locataire une indemnité d’éviction. Principalement, il s’agit des cas de reconstructions ou de la réalisation de travaux nécessitant l’évacuation des lieux. Toutefois, l’indemnité ne sera pas due si le bailleur met à la disposition du locataire un autre local équivalent même si le locataire pourra tout de même bénéficier d’une indemnité permettant de compenser la moins-value et la privation temporaire de son local initial.

 

Dans tous les cas, tant qu’il n’a pas reçu l’indemnité d’éviction, le locataire peut se maintenir dans les lieux aux conditions du contrat expiré à condition de régler une indemnité d’occupation. Une fois l’indemnité versée ou séquestrée, le locataire devra quitter les lieux dans un délai de 3 mois.

 

À noter que le bailleur dispose d’un droit de se repentir : il peut après avoir donné congé sans offre de renouvellement ou après avoir refusé la demande de renouvellement du locataire finalement décider qu’il préfère renouveler le bail. Dans ce cas, le nouveau bail prend effet à compter de la notification de cette acceptation.

 

La tacite prolongation

 

Le Code de commerce prévoit qu’à défaut de congé ou de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat de bail initial. Dans ce cas, il sera possible pour chaque partie de donner congé à tout moment pour le dernier jour du trimestre civil au moins 6 mois à l’avance.

 

Ici encore, le congé doit être donné par acte d’huissier de justice et doit préciser ses motifs. De même, il doit indiquer que le locataire qui entend contester ce congé ou demander une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal compétent dans un délai de deux ans de la date d’effet du congé.

 

 

La fixation du loyer du bail renouvelé

 

Lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur peut modifier le prix du loyer. Dès lors, il doit formuler sa proposition soit dans son offre de renouvellement transmise au locataire soit en réponse, dans un délai de 3 mois, à la demande de renouvellement émise par le locataire.

 

Dans tous les cas, le propriétaire est libre de fixer le prix du loyer du bail commercial renouvelé sauf à respecter les règles de plafonnement et de déplafonnement dont il est déjà soumis lors des révisions triennales du loyer.

En effet, le prix du loyer doit correspondre à la valeur locative qui ne doit cependant pas prendre en compte les investissements réalisés par le locataire. De plus, le loyer renouvelé est plafonné de telle sorte qu’il ne peut excéder la variation, depuis la fixation du prix du loyer initial (ou selon le trimestre de référence contractuellement prévu), de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

 

Ce plafonnement ne s’appliquera pas si :

 

• Le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans ou a été tacitement prolongé durant une durée supérieure à 12 ans ;

• S’il s’agit d’un bail de terrain nu, monovalent ou à usage exclusif de bureaux ;

• une modification notable d’un des éléments de définition de la valeur locative (caractéristiques du local, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité) a entraîné une forte variation de sa valeur.

 

Dans tous les cas, l’augmentation du loyer ne pourra excéder 10% du loyer acquitté l’année précédente.

 

Le locataire pourra accepter le montant du loyer proposé par le propriétaire soit expressément par acte d’huissier de justice, soit tacitement en gardant le silence. Sinon, il pourra accepter le principe du renouvellement du bail commercial, mais refuser le nouveau loyer, auquel cas il devra saisir  la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire, si aucune conciliation n'est possible, où le Président du tribunal statuera en qualité de Juge des loyers pour fixer le loyer du renouvellement.

 

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Pour plus de précision concernant le bail commercial, il est possible de consulter des notes spécifiquement consacrées à la rédaction d’un bail commercial ou encore à l’achat d’un bail commercial et à la cession du bail commercial.

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Le Cabinet DAVIDOVA AVOCAT, intervenant en droit des affaires, accompagne les dirigeants d'entreprises et les entrepreneurs sur tous les aspects ayant trait à leur activité et au développement de leur entreprise ou société. Le Cabinet DAVIDOVA AVOCAT accompagne notamment les chefs d’entreprises dans le processus de renouvellement du bail commercial de ses clients.