Qu'est ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est un élément du droit de propriété démembré permettant à son titulaire de disposer de la chose objet de ce droit. En tant que nu-propriétaire, le titulaire ne peut pas user, jouir et percevoir les fruits et revenus de la chose qui sont des prérogatives appartenant à l’usufruitier. Toutefois, le nu-propriétaire dispose de droits importants, parfois entravés, et est également débiteur d’obligations.

 

Pour plus de détail sur la l’usufruit, une note y a été spécifiquement consacrée : Qu’est-ce que l’usufruit ?

 

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La définition de la nue-propriété

 

La nue-propriété est, avec l’usufruit, l’un des deux éléments composant le droit de propriété alors dit démembré. 

 

Le démembrement de propriété peut résulter de dispositions légales (propriété d’un bien par un mineur de moins de 16 ans) ou d’un contrat de vente, de donation ou encore d’un testament (legs). Souvent, le nu-propriétaire se retrouve dans cette situation suite au décès d’un parent où, en tant qu’enfant, il se voit transmettre la nue-propriété, l’usufruit revenant à l’autre parent survivant qui le conserve par viager (jusqu’à sa mort).

 

Dans le contexte du démembrement de propriété, l’usus (droit de jouir de la chose) et le fructus (droit de percevoir les fruits de la chose) est séparé de l’abusus (droit de disposer de la chose). Le nu-propriétaire disposera uniquement de l’abusus : il pourra ainsi disposer librement du bien, c’est-à-dire le vendre, le détruire, etc.

 

La nue-propriété peut aussi bien concerner un bien immeuble (d’habitation, commercial, etc.) qu’un bien meuble, lui-même pouvant être corporel ou incorporel (voiture, droit sociaux, etc.). Par principe, l’usufruit est temporaire de sorte que le nu-propriétaire a vocation à devenir plein propriétaire du bien démembré.

 

Dans le cadre d’actions ou de parts sociales, les droits sociaux sont démembrés et le nu-propriétaire est le seul à disposer de la qualité d’associé. Toutefois, l’usufruitier dispose d’un certain nombre de prérogatives.

 

En effet, si le nu-propriétaire est le seul, par principe, à pouvoir voter en assemblée générale, les statuts peuvent aménager le droit de vote au profit de l’usufruitier. Dans tous les cas, en matière d’affectation des bénéfices, seul l’usufruitier pourra voter sans qu’un aménagement soit possible.

 

L’usufruitier peut également, aux côtés du nu-propriétaire participer aux décisions collectives et il dispose, en ce sens, du droit à la communication d’informations et du droit de poser des questions.

 

Sur ce point, il est à noter qu’il peut être utile pour le chef d’entreprise de réaliser une donation-partage qui lui permettra par exemple, lorsqu’il souhaite prendre sa retraite, de transmettre la nue-propriété de la société de son vivant à ses enfants et conserver l’usufruit qui sera ensuite transmis à cause de mort. Cela permet d’adopter une transmission progressive de l’entreprise et de bénéficier d’un régime fiscal avantageux. 

 

Cet état de fait confère au nu-propriétaire des droits et des obligations.

 

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Les droits du nu-propriétaire

 

Le nu-propriétaire disposant de l’abusus, il peut librement disposer de la chose ce qui lui permet de vendre sa nue-propriété, de la donner et de réaliser tout acte de disposition sauf à réserver l’usufruit. Il ne dispose pas du pouvoir d’administration sur les biens de sorte qu’il ne peut réaliser les actes de conservations et d’administration, seule prérogative de l’usufruitier.

 

S’il souhaite vendre le bien en pleine propriété, il devra obtenir l’accord de l’usufruitier. À noter que pour déterminer la valeur de la nue-propriété, le droit français prévoit un barème fiscal évoluant progressivement en fonction de l’âge de l’usufruitier. Pour exemple, lorsque l’usufruitier est âgé de moins de 21 ans, la valeur de la nue-propriété est de 10 % de la valeur du bien, mais lorsque l’usufruitier est âgé entre 71 et 81 ans, elle est de 70 %. Ce barème n’est toutefois qu’indicatif et les parties peuvent déterminer cette valeur entre elles.

 

En tant que nu-propriétaire, c’est à lui que reviennent le droit, et la charge, de déclencher la vente du bien. Dans le même sens, c’est lui qui doit exercer les actions relatives à la propriété du bien (exemples : action en revendication, contestation ou reconnaissance de servitude, action ut singuli).

 

En revanche, il ne lui appartient pas de décider de la mise en location ou non du bien, relevant de l’usus. De même, il ne percevra pas les fruits de cette location, les fruits de la chose appartenant d’une manière générale à l’usufruitier (immeuble : loyer ; droits sociaux : dividendes).

 

Toutefois, alors que la location du bien est une prérogative de l’usufruitier, il devra parfois obtenir l’accord préalable du nu-propriétaire (baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels) ou obtenir l’autorisation en justice.

 

Dans le cadre de démembrement de droit sociaux, c’est le nu-propriétaire qui perçoit les sommes relatives à l’actif social (et non aux fruits : dividendes) comme la distribution de réserves, le remboursement de l’apport, le droit à l’éventuel boni de liquidation.

 

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Les obligations des nus-propriétaires

 

Le nu-propriétaire doit assurer la gestion paisible du bien par l’usufruitier. En ce sens, il ne doit pas entraver les droits de l’usufruitier (pour connaître ces droits, voir la note consacrée à l’usufruit).

 

Symétriquement, le nu-propriétaire n’a pas à déclarer de revenu du bien puisqu’il n’en perçoit pas les fruits. S’agissant d’un bien immobilier, il ne paye d’ailleurs ni la taxe d’habitation, ni la taxe foncière, mais uniquement les impôts dits exceptionnels (et non cycliques).

 

Par ailleurs, il est tenu de procéder aux « grosses réparations », par opposition aux réparations d’entretien dont est tenu l’usufruitier. En matière d’immobilière, les « grosses réparations » ne concernent que le gros-œuvre, c’est-à-dire ce qui concerne les gros murs, les voûtes, les poutres, la clôture, la toiture, etc.

 

À noter que l’usufruitier ne pourra pas réclamer d’indemnité pour des améliorations qu’il aurait réalisées sur le bien, même si la valeur du bien s’en trouve augmentée.

 

À noter que le nu-propriétaire ne peut être contraint par l’usufruitier à réaliser ces réparations.

 

Enfin, le nu-propriétaire n’est pas tenu de rebâtir ce qui est tombé en vétusté ou ce qui a été détruit par cas fortuit.

 

De même, ces grosses réparations ne sont pas à sa charge si elles ont été rendues nécessaires du fait de l’usufruitier.

 

La fin de de la nue-propriété

 

Symétriquement à l’usufruit, la nue-propriété et en général le démembrement de propriété, prend fin par :

 

• la mort de l'usufruitier ;

• l'expiration du temps pour lequel il a été accordé, dans le cas où l’usufruit était prévu pour une durée déterminée ;

• la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de nu-propriétaire ;

• le non-usage du droit d’usufruit pendant trente ans ;

• la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi ;

• la renonciation de l’usufruitier ;

• la vente du bien en pleine propriété.

 

Également quand l’enfant nu-propriétaire atteint l’âge de 16 ans, il devient titulaire de la pleine propriété puisque l’usufruit légal des parents prend fin.

 

Enfin, lorsque l’usufruitier abuse de son droit de jouissance par la commission d’actes de dégradation ou en raison d’un dépérissement du fait d’un défaut d’entretien, le nu-propriétaire peut demander au juge qu’il ordonne l’extinction de l’usufruit ou que le propriétaire récupère la jouissance du bien, et donc la pleine propriété, à charge pour lui de payer à l’usufruitier une somme jusqu’à la fin de l’usufruit.

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Le Cabinet DAVIDOVA AVOCAT, intervenant en droit des affaires et vie privée du dirigeant, accompagne les chefs d'entreprises et les entrepreneurs sur tous les aspects ayant trait à leur vie privée (famille, patrimoine et successions) dont les enjeux sont souvent majeurs pour leur entreprise ou société.