Vendre un bien indivis

Après le décès d’un parent ou d’un proche, ses héritiers ou légataires se voient parfois transmettre communément des biens dont ils deviennent alors tous propriétaires. Ils sont alors en situation d’indivision sur ce bien et doivent gérer ce bien en commun avec les désagréments que cela peut comporter. Parmi les possibilités offertes pour sortir de cette indivision, il y a la vente du bien.

Toutefois, la vente d’un bien indivis est encadrée qu’elle soit commune à tous les indivisaires ou qu’elle ne concerne qu’un indivisaire qui souhaite vendre sa quote-part.

La vente commune du bien indivis

• Le principe d’unanimité :

Par principe, la vente du bien en indivision nécessite l’accord unanime de tous les indivisaires. En effet, chacun est pleinement propriétaire d’une quote-part du bien et il parait ainsi légitime que l’unanimité soit exigée.

En ce sens, les règles légales en matière d’indivision successorale prévoient que l’unanimité est requise pour tous les actes de disposition du bien indivis (pour tous les détails voir la note : l’indivision successorale : droit et obligations – les décisions des indivisaires).

En revanche, l’un des indivisaires peut passer seul l’acte de vente dès lors qu’il dispose d’un mandat des autres indivisaires. Pour les actes de disposition, ce mandat devant être exprès, il ne remet pas en cause la règle de l’unanimité dès lors que ledit indivisaire devra avoir reçu mandat de tous les autres indivisaires. Toutefois, ce mandat peut faciliter les choses puisque, dès lors que l’indivisaire l’a reçu, il se chargera seul de la vente, et si ce n’est pas prévu dans le mandat, aux conditions qu’il veut (notamment s’agissant du prix).

Sur ce point, il est à noter que le mandat tacite ne permet, à l’indivisaire qui a pris en main la gestion des biens indivis au su de tous et sans opposition, que de réaliser des actes d’administration.

Enfin, la vente consentie par un seul indivisaire au mépris des conditions précitées est inopposable aux autres indivisaires, sauf confirmation des indivisaires. Elle pourra éventuellement être rétroactivement validée s’il s’avère que le bien se retrouve, après le partage, dans le lot de l’indivisaire qui a passé la vente.

• Les exceptions au principe d’unanimité

Afin de limiter les blocages et les paralysies que peut engendrer l’indivision, le législateur français a créé différents mécanismes permettant de vendre le bien, même sans l’accord unanime des indivisaires.

Tout d’abord, cette règle de l’unanimité ne vaut pas dès lors que la vente du bien meuble indivis (et non immeuble) est réalisée pour payer des dettes et charges de l’indivision. Il faudra dans ce cas la majorité des 2/3 des indivisaires.

En cas de blocage, hormis le partage ou la demande en licitation classique, un indivisaire peut saisir le juge afin d’être autorisé à passer l’acte de vente seul dès lors que le refus des autres coïndivisaires met en péril l’intérêt commun.

Aussi, le ou les indivisaires représentant la majorité des 2/3 des parts indivises peuvent demander au tribunal judiciaire de se voir autoriser à procéder à la vente du bien indivis, même immobilier.

Préalablement, ces indivisaires devront exprimer leur intention de vendre, devant notaire, qui fait ensuite signifier cette intention aux autres indivisaires (majoritaires) dans le délai d’un mois (à défaut de signification la vente leur sera inopposable). Si les autres indivisaires refusent ou ne répondent pas dans un délai de trois mois, le notaire constate ce refus par procès-verbal.

Après cela, le tribunal judiciaire pourra autoriser la vente du bien dès lors qu’il considère que la demande est justifiée et qu’elle ne porte pas une « atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ».

Toutefois, dans ce cas, la vente se fera par licitation, c’est-à-dire par adjudication devant le tribunal judiciaire ou devant notaire, mais elle ne vaudra pas partage : les sommes reviennent à la masse indivise qu’il conviendra ensuite de partager après éventuel paiement du passif (voir sur ce point : la licitation, le partage et la procédure de partage).

A noter que dans cette situation, l’un des indivisaires peut demander l’attribution préférentielle du bien par demande reconventionnelle en partage, ce qui aura pour effet d’empêcher la vente.

La vente de la quote-part d’un indivisaire ou part indivise

Au vu de ce qui précède, un indivisaire ne peut vendre seul un bien indivis. Toutefois, nul n’étant contraint de rester dans l’indivision, il peut vendre sa part, dite quote-part.

Toutefois, il ne pourra pas la vendre à la personne de son choix. En effet, les coïndivisaires disposent d’un droit de préemption afin d’éviter que des « étrangers » rentrent dans l’indivision.

Pour cela, le vendeur doit notifier son souhait aux autres indivisaires, mais aussi aux usufruitiers et nus-propriétaires qui disposent du droit de préemption, mais uniquement après les indivisaires. Il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et l’identité de l’acquéreur potentiel. Les autres indivisaires doivent alors indiquer leurs intentions dans le délai du mois : si l’un compte l’exercer, il est immédiatement substitué à l’acquéreur initial et la vente doit être réalisée dans les deux mois, faute de quoi, la préemption sera annulée et il pourra être condamné au paiement de dommages et intérêts.

En cas de non-respect du droit de préemption, l’indivisaire qui en a été privé peut demander la nullité de la vente, mais ne sera, de fait, pas substitué à l’acquéreur.

Dans tous les cas, dès lors que les autres indivisaires refusent de racheter sa part, la vente de sa quote-part parait compromise puisqu’il est rare qu’un tiers veuille entrer dans une indivision… Il faudra alors se tourner vers le partage.

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Le Cabinet DAVIDOVA AVOCAT, intervenant en droit des affaires et vie privée du dirigeant, accompagne les chefs d'entreprises et les entrepreneurs sur tous les aspects ayant trait à leur vie privée (famille, patrimoine et successions) dont les enjeux sont souvent majeurs pour leur entreprise ou société.