Pourquoi créer une SCI familiale ?

La société civile immobilière (SCI) est destinée à détenir et gérer un patrimoine immobilier à usage d’habitation, professionnel ou commercial. La SCI familiale permet de bénéficier d’avantages dans le cadre de sa succession, notamment de transmettre son patrimoine en réduisant le coût fiscal.

SCI familiale : Intérêts

La SCI familiale est un outil d’organisation en droit des successions qui, par la création d’une personne morale, présente de multiples intérêts. La SCI est dite familiale lorsqu’elle est constituée entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus.

Éviter l’indivision lors de la succession

A la suite d’un décès, une indivision successorale peut naître dans l’attente d’un partage successoral et les inconvénients peuvent être très importants en cas de mésententes entre les héritiers.

Si une SCI familiale est créée avant le décès, l’indivision ne portera pas sur le bien immobilier lui-même, mais sur les parts sociales de la SCI. La gestion de l’immeuble pourra ainsi se poursuivre selon les termes prévus par les statuts ce qui réduira l’impact d’une éventuelle mésentente entre les héritiers.

À ce titre, il est possible de prévoir, avant le décès, le gérant qui remplacera celui décédé ce qui permet de décider en amont, des suites de la gestion de la société, à la majorité des associés : c’est la gérance successive.

Il est également possible de donner un mandat à effet posthume à une personne désignée qui sera chargée, pour le compte des héritiers, de gérer les biens issus de la succession du défunt.

S’agissant de l’indivision, si aucun mandat n’a été prévu, les héritiers indivisaires devront désigner un mandataire commun chargé de voter pour eux en assemblée générale.

Le recours à la SCI familiale permet également d’imposer des règles aux héritiers réservataires par le biais de leur nouvelle qualité d’associés (il n’est en effet pas possible d’imposer des règles aux héritiers réservataires dans une succession classique).

Par exemple, il est possible de prévoir un calendrier d’occupation dans les statuts de la SCI familiale, afin de régler l’occupation entre les héritiers ou des règles concernant le partage des dépenses.

Éviter l’indivision à la suite d’une donation

Il est également possible d’anticiper la succession en réalisant des donations de son vivant de tout ou partie d’un immeuble. Or ces donations peuvent aussi conduire à des situations d’indivision et donc de blocage.

Le recours à la SCI familiale permet, là encore, en donnant non pas l’immeuble directement, mais des parts dans la SCI à ses enfants, d’organiser la gestion de la « propriété commune » : les parents pourront alors prévoir dans les statuts les modalités de désignation du gérant, la possibilité de vendre le bien seul…

De même, la donation de parts sociales non démembrées à plusieurs enfants permet de qualifier cette donation de donation-partage (à l’inverse, quand un bien immobilier est donné à plusieurs enfants, les droits étant indivis, la donation ne peut être qualifiée de partage). L’effet est le même, chaque enfant dispose d’une partie du bien, mais cela présente l’intérêt d’arrêter l’évaluation du bien au jour de la donation (et non au jour de la succession), d’éviter les rapports post-succession et ainsi les conflits entre héritiers.

Protéger son concubin lors de la succession

En l’absence de testament, le concubin survivant n’a aucun droit sur la part du conjoint prédécédé avec qui il a acheté une résidence : les héritiers du conjoint prédécédé pourront alors demander le partage pour sortir de l’indivision successorale et la résidence sera vendue.

Par l’intermédiaire d’une SCI familiale, il est possible d’acheter la résidence via la SCI dans laquelle les deux concubins sont associés à parts égales. En cours de vie sociale, les concubins pourront procéder à un échange portant sur l’usufruit : dans cette situation chacun conserve la nue-propriété de ses parts, mais échange son usufruit avec l’autre. Au décès, le concubin survivant détient la moitié des parts en pleine propriété et l’autre moitié en usufruit.

Par ailleurs, il sera noté que même avec un testament, la situation du concubin n’est pas avantageuse, car il devra régler 60 % de droits de succession.

Enfin, la rédaction des statuts d’une SCI étant assez libre, il est également possible d’accorder au concubin survivant un droit de vote multiple ou de renforcer ses pouvoirs, en qualité de gérant.

À l’inverse, si les parents sont mariés ou pacsés, le recours à la SCI n’est pas avantageux entre eux. En effet, le conjoint survivant perd son droit de jouissance et l’attribution préférentielle.

Pour plus de détail sur les mécanismes permettant de protéger son concubin lors de son décès, une note y a été spécifiquement consacrée : protéger son concubin en cas de décès.

Protéger le patrimoine familial

Lorsque le patrimoine familial contient des biens immobiliers que le défunt souhaite voir conserver par les héritiers, comme la résidence principale, il a la possibilité de prévoir dans les statuts des clauses permettant d’empêcher la vente ou du moins de s’assurer qu’il reste dans la famille (clause de préemption, clause d’agrément).

SCI familiale : outil d’optimisation fiscale

La SCI permet d’optimiser la fiscalité en matière de droit d’enregistrement, de plus-value ou d’impôt sur le revenu.

En effet, la détention d’un immeuble en SCI permet de choisir son régime fiscal en optant soit pour l’imposition sur le revenu (IR) ou pour l’imposition sur les sociétés (IS).

Si les associés font le choix de l’IR, la cession de l’immeuble relève du régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers. En fonction du temps de détention de l’immeuble, il est alors possible de bénéficier d’abattement ou d’exonération partielle, voire totale d’impôt.

Si les associés font le choix de l’IS, ils subissent le régime d’imposition classique des sociétés (plus-value professionnelle plus importante, mais flat taxe sur les dividendes uniquement). Toutefois, en cas d’apport d’un immeuble, il faudra payer des droits d’enregistrement…

La SCI familiale facilite également l’optimisation fiscale de la transmission en ce qu’elle permet de transmettre précisément 100.000,00 € en valeur de parts sociales tous les 15 ans par enfants et par parents sans payer d’impôts. Bien plus, la transmission de parts sociales au-delà du montant précité bénéficie d’une imposition moins élevée.

Attention, il convient toutefois de noter que les associés sont indéfiniment tenus des dettes de la SCI familiale à proportion de leur détention dans le capital et peuvent ainsi être poursuivis sur leurs biens personnels.

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Au vu de ce qui précède, afin de créer sa SCI familiale et d’en assurer les formalités, il est particulièrement recommandé de recourir à un Avocat permettant de rédiger avec soin les statuts régissant les rapports entre les associés et anticipant les difficultés lors de la succession et à être accompagné d’un notaire.

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Le Cabinet DAVIDOVA AVOCAT, intervenant en droit des affaires et vie privée du dirigeant, accompagne les chefs d'entreprises et les entrepreneurs sur tous les aspects ayant trait à leur vie privée (famille, patrimoine et successions) dont les enjeux sont souvent majeurs pour leur entreprise ou société.